MEDAN — Praktisi hukum Jauli Manalu mencium praktik jual beli lahan negara secara terselubung di balik proyek hunian elite Deli Megapolitan Citraland yang digarap PTPN I Regional I. Ia menyebut skema kerja sama operasi (KSO) yang dipakai perusahaan pelat merah itu sebagai modus land washing atau pencucian status tanah, Selasa (11/8/2026).
Menurut Jauli, rantai regulasi yang dimainkan terbilang rapi. Dimulai dari penurunan status Hak Guna Usaha (HGU) perkebunan, beralih menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) komersial atas nama anak perusahaan atau konsorsium swasta, hingga berujung pada penerbitan Sertifikat Hak Milik (SHM) untuk konsumen akhir.
Jauli mengingatkan, secara filosofis Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 Tahun 1960 menegaskan bahwa HGU diberikan kepada BUMN semata-mata untuk fungsi produksi pertanian atau perkebunan. HGU bukanlah milik privat.
"Jika PTPN bertindak sebagai pemasok tanah bagi pengembang swasta melalui skema KSO semu, itu bukan lagi optimalisasi aset, melainkan komersialisasi tanah negara," ujarnya.
Ia menambahkan, ketika fungsi perkebunan dihentikan, tanah tersebut seharusnya kembali menjadi tanah negara bebas, bukan langsung disulap menjadi komoditas properti. "Jadi saya mencium adanya land washing, cuci status tanah agar bisa dijual, bukan kerjasama. Kalau bentuknya kerjasama, mana mau orang beli perumahan kalau surat-suratnya HGB. Pasti orang menagih SHM," tegasnya.
Titik paling rawan dalam skema HGU-HGB-SHM ini berada pada formulasi penilaian aset. Dalam banyak kasus alih fungsi lahan, penyertaan modal atau nilai kerja sama lahan sering kali dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atau nilai buku perkebunan yang tergolong amat murah.
Padahal, begitu statusnya bergeser menjadi HGB komersial, nilai keekonomian lahan melambung puluhan kali lipat. Selisih margin bernilai fantastis inilah yang dinikmati oleh pihak pengembang swasta. Dari kacamata Undang-Undang Tindak Pidana Korupsi (Tipikor), selisih nilai yang tidak masuk ke kas negara ini dapat dikonstruksikan sebagai perbuatan melawan hukum yang merugikan keuangan dan perekonomian negara.
Tahap akhir dari skema ini adalah penerbitan SHM kepada pembeli perorangan. Dengan terbitnya SHM atas nama masyarakat umum, pengembang dan BUMN berlindung di balik doktrin pembeli beritikad baik. Secara hukum perdata, konsumen yang memegang SHM dilindungi oleh undang-undang.
Dampaknya, negara atau masyarakat adat yang merasa lahannya diklaim akan menghadapi tembok tebal jika ingin menarik kembali tanah tersebut. Proses pelepasan awal dari HGU yang penuh cacat administrasi pun sulit untuk digugat.
Jauli Manalu memprediksi emosional masyarakat akan pecah suatu saat nanti dan menjadi boomerang bagi PTPN I Regional I dan pengembang hunian elite tersebut. "Jadi persoalan ini tidak rumit, namun tidak ada pihak yang mau menyelesaikan masalahnya. Ya kalau mau selesai, kasih saja tanah-tanah yang milik rakyat, milik masyarakat adat, milik Sultan yang diklaim-klaim PTPN I tapi ujung-ujungnya dijual dengan modus KSO," katanya.
"Sekarang belum ribut, nanti ada saatnya semua memberontak. Siapa yang repot. Kembalikan sajalah, ingat akhirat, ingat keluarga," tegasnya.
Hingga berita ini diturunkan, pihak PTPN I Regional I belum memberikan konfirmasi terkait pengalihan lahan dengan modus KSO untuk proyek Deli Megapolitan maupun persoalan pengklaiman sepihak lahan-lahan milik masyarakat.